هرگاه اختلاف بعد از انجام کار باشد و امکان تدارک عملی که مستأجر ادعا میکند نیز باقی مانده‌باشد مورد مسأله باز هم از باب تداعی و تحالف میباشد زیرا مستأجر همچنان در مقابل اجیر استحقاق خود را بر انجام مورد ادعای خود مطرح میکند. اما زمانی که امکان تدارک عمل وجود نداشته باشد مثل این که وقت عمل و انجام کار گذشته باشد یا این که محل انجام کار از بین رفته باشد همچنان‌که در مورد مثال ما چنین است و مستأجر، شلوار می‌خواسته در حالی که پارچه به شکل پیراهن بریده و دوخته شده‌است، در این صورت اجیر، مدعی اجرت به خاطر دوختـن پیراهن است؛ به‌گمـان این که به تعهد خود وفـا کرده‌است امّا مستأجر ادعای اجیر را انکار میکند و به جهت از بین رفتن محل عمل به حسب فرض، دیگر نمی‌تواند ادعایی بر علیه اجیر داشته باشد.[۱۹۹] بنابراین قول مالک (مستأجر) به ضمیمهی سوگند مقدم میشود و اجیر باید از عهده‌ی اثبات ادعای خود برآید.
اما بعضی قائـل به تفصیـل شده و گفتـه‌اند که تقـدیم قول مالک اختصاص به صورتی دارد که ادعای ارش نداشته‌باشد اما در صورتی که عمل انجام شده در خارج مستلزم ضمان اجیر باشد و مستأجر ضمان ارش بریدن پارچهاش را از اجیر مطالبه کند، مورد مسأله از باب تداعی و تحالف میشود زیرا هر یک از آن دو نفر از طرف مقابلش حقی را که مسبوق به عدم بوده مطالبه میکند یعنی اجیر (خیاط) ادعای اجرت و مالک (مستأجر) ادعای ارش دارد.[۲۰۰]
در رد این نظر گفته شده‌است که مطالبهی ضمان لباس توسط مستأجر (مالک پارچه) موجب نمیشود که وی مدعی به حساب آید زیرا مطالبهی ضمان از آثار نفی ادعای اجیر (عدم اذن در بریدن و دوختن لباس به شکل پیراهن) است؛ پس استحقاق ارش، مترتب بر جریان دعواست از آن‌جایی که قول مستأجر (مالک پارچه) موافق با اصل است وی منکر محسوب می‌گردد نه مدعی.[۲۰۱]
۲-۳-۱- ۲- اختلاف در میزان و مقدار عمل
چنان که گذشت معلوم کردن منفعت (عمل) و از جمله مقدار آن از شرایط صحت عقد اجاره است زیرا میزان و ارزش اجرت به تناسب مقدار کاری که باید انجام گیرد متفاوت میشود؛ بنابراین مبهم ماندن آن موجب غرر و به اجماع فقها باعث بطلان عقد اجاره میشود. اما باید توجه داشت که روش و طریقه‌ی تعیین مقدار عمل به حسب نوع عمل و مورد آن متفاوت است. زیرا تعیین کمیت عمل در اجارهی اعمال گاهی براساس زمان و مدت انجام میشود مانند نگهبانی در شب و گاهی به وسیلهی دفعات مانند ختم یک بار قرآن و گاهی تعیین مقدار با واحدهایی مانند متر و عدد و … مشخص می‌گردد و مانند رنگ کردن دیوار یا بافتن قالی از قرار متری یا دوختن دو دست پیراهن با ویژگی‌های مشخص. همچنین گاهی تعیین مقدار عمل با مدت عمل و خود عمل توأم میشود مثل این که خیاط را برای دوختن لباسی معین در مدت معین اجیر کنند.[۲۰۲]
مشهور است که هر گاه اختلاف در مقدار از حیث اقل و اکثر باشد، قائل به زیاده، مدعی و نافی آن منکر است[۲۰۳]و قول مدعی اقل مقدم میشود.[۲۰۴]
غالباً مستأجر مدعی اکثر و اجیر مدعی اقل است و از آن جا که مستأجر مقدار منفعت بیشتری را مطالبه میکند باید آن را اثبات نماید. اگر مستأجر بینه‌ای بر ادعای خود داشته‌باشد قطعاً قول وی مقدم میشود اما اگر نتواند ادعای خود را اثبات نماید بین فقها معروف است[۲۰۵]که قول مدعیِ اقل از آن جهت که منکر زیاده است[۲۰۶]مقدم می‌گردد.
در تحلیل این حکم گفته شده‌است که اجاره، به لحاظ اجزاء معوض یعنی‌کار منحل میشود پس مقدار اقل متیقن است و زائد با اصل عدم نفی میشود. بنابراین مدعی زائد باید آن را اثبات کند، و فرقی هم نمی‌کند که تقدیر منفعت از حیث مدت و زمان باشد یا از حیث مکان و مقدار.[۲۰۷]
در مسأله‌ی‌کنونی، اگر مدعی اقل مستأجر باشد (هر چند که فرض نادری است) مورد مسأله از باب تعارض اعترافین خواهد بود نه از باب مدعی و منکر.[۲۰۸]
لکن به نظر عدهای از فقها از جمله شیخ طوسی(ره)، هر یک از طرفین اجاره مدعی و منکر هستند و مورد مسأله از باب تداعی به شمار می‌آید زیرا اجاره امری وجودی است که هر یک ادعای تحقق آن را در ضمن حد معینی ادعا میکند و دیگری انکاری می کند.[۲۰۹] برخی نیز در حکم مسأله رجوع به قرعه را اختیار کرده‌اند.[۲۱۰]
۲-۳-۲- اختلاف در اجرت
در عقد اجاره همچنان که منفعت باید معلوم باشد، معلوم بودن اجرت نیز لازم است. هر گاه اجرت به صورت مقطوع و پیش از انجام دادن کار معین شود صاحبکار را از هزینه‌ی نهایی مطمئن می‌سازد. زیرا اجیر با مقاطعه کردن کار رفع هر مانع احتمالی را بر عهده می‌گیرد و به عبارت دیگر مانع جهالت میشود.
اما باید توجه داشت که گاه در عرف اجرت معین نمیشود و اجیر مقدار آن را به تناسب اهمیت کار و مدتی که برای انجام آن صرف میکند، منوط میکند. مانند اجرتی که پزشکان در برخی از درمان‌ها و جراحی‌های سخت معین می‌کنند و یا وکلای دادگستری در ارائه راه دفاع یا اظهار نظر در پاره‌ای از دعاوی از طرف مقابل می‌گیرند.[۲۱۱]
گاهی در انجام بعضی از کارها، اجرت به تناسب مدت کار معین میشود و دو طرف درباره‌ی میزان اجرت هر ساعت یا هر روز کار توافق می‌کنند مانند دستمزد راننده که گاهی با تاکسی‌متر و به تناسب میزان مسافت دریافت میشود.
در تمامی حالات فوق، در بین طرفین، میتواند اختلافاتی در نوع اجرت، تعیین اجرت، مقدار اجرت بروز نماید که در این گفتار بررسی میشود.
۲-۳-۲-۱- اختلاف در نوع اجرت
اگر طرفین عقد اجاره بعد از عقد، در نوع اجرت اختلاف داشته‌باشند مانند این‌که اجرت تعیین شده مبلغ معینی پول است یا تحویل قطعه زمینی مشخص، حکم مربوط به این اختلاف همچنان که در بحث اختلاف در نوع منفعت گذشت، طبق نظر مشهور فقها تحالف است زیرا دعوای طرفین مربوط به دو امر متباین است و هر کدام چیزی را ادعا میکند که طرف دیگر آن را انکار می کند.
اما اگر اختلاف طرفین در نوع اجرت به این صورت باشد که یکی ادعا کند که اجرت را به ریال تعیین کرده‌است و دیگری ادعا نماید که اجرت به تومان تعیین شده است به نظر می‌رسد که اختلاف در این جا از باب مدعی و منکر باشد و قول مدعی اقل مقدم باشد زیرا در اختلاف مذکور حیثیت نقدیت لحاظ شده است نه جنسیت، همچنان که در اختلاف درهم و دینار نیز چنین است و لذا اختلاف طرفین در اقل و اکثر است نه در متباینین.[۲۱۲] بنابراین کسی که ادعای یک میلیون تومان را میکند باید بینه بیاورد وگرنه قول کسی‌که اجرت را یک میلیون ریال می‌داند به ضمیمهی سوگندش مقدم میشود.
۲-۳-۲-۲- اختلاف در تعیین اجرت
هر گاه یکی از طرفین مدعی اجرت معین باشد مثلاً اجیر تعیین مبلغ معینی را ادعا کند ولی مستأجر منکر آن شود و انکار وی به گونه‌ای باشد که منجر به غرر و جهالت شود،گفته شده‌است که قول اجیر در جایی که متضمن ادعای دیگری غیر از صحت عقد نباشد مقدم میشود.[۲۱۳]مثل این که اجرت ادعایی وی بالاتر از اجرت‌المثل نباشد زیرا در هر صورت حکم به بالاتر از اجرت‌المثل نخواهد شد پس قول مدعی صحت مقدم است.[۲۱۴]
عدهای در این قول مناقشه کرده و گفته‌اند: تقدیم قول مدعی صحت در جایی است که طرفین در تحقق ارکان عقد متفق باشند و اختلاف آن ها مربوط به وقوع مفسد عقد باشد در حالی‌که در این‌جا طرفین در ارکان عقد اختلاف ندارند و ادعای مستأجر به سان ادعای اصل وقوع عقد است و در این اختلاف، قول منکر وقوع عقد مقدم میشود.[۲۱۵]
این کلام مبتنی بر مباحثی است که در بحث اصل صحت به آن اشاره شده‌است و قدر متقینِ جریان اصل صحت جایی است که اختلاف در ارکان عقد و مقومات آن نباشد.
۲-۳-۲-۲- اختلاف در مقدار اجرت
زمانی‌که طرفین عقد اجاره در مقدار اجرت اختلاف داشته باشند مثلاً اجیر ادعای اجرتی بیش‌تر از آن چه مستأجر می‌گوید داشته باشد و هیچ‌کدام هم بینه‌ای برای اثبات ادعای خود نداشته‌باشند در این‌که قول کدام یک مقدم میباشد بین فقها اختلاف است و در مسأله سه قول است:
الف) حکم به قرعه میشود و کسی که نامش به قرعه خارج میشود سوگند می‌خورد و حکم به نفع وی صادر میشود.[۲۱۶]
ب) مورد مسأله از باب تداعی است و حکم به تحالف میشود و اگر یکی از طرفین از سوگند امتناع نماید قول طرف مقابل با سوگندش مقدم میشود. اما اگر هر دو سوگند یاد کنند یا هر دو از سوگند خوردن خودداری کنند، عقد نسبت به مدتی که گذشته باطل و اجیر مستحق اجرت‌المثل میشود اما نسبت به مدت باقیمانده منفسخ میشود.[۲۱۷]
در ثبوت اجرت‌المثل بعد از تحالف، اشکال به نظر می‌رسد و آن این‌که گاهی اجرت‌المثل کم‌تر از آن مقداری است که مستأجر (مدعی مقدار اقل) ادعا میکند و حال آن که خود وی معترف است که ذمه‌اش به بیش از اجرت‌المثل مشغول است. گاهی نیز اجرت‌المثل بیش‌تر از آن مقداری است که اجیر (مدعی مقدار اکثر) ادعا میکند با این که اجیر به عدم استحقاق خود به بیش از مقدار ادعایی معترف است. زیرا هر دو طرف معترف هستندکه عقد بر مقدار معینی واقع شده‌است مثلاً یکی مقدار معین اجرت را پانصد تومان می‌داند و دیگری هزار تومان. بنابراین در حکم مسأله گفته شده است‌که بعد از تحالف طرفین، احتیاط این است که در بین دو اجرت ادعایی، یکی به قرعه تعیین شود.[۲۱۸]
ج) مورد مسألـه از باب مـدعی و منکـر است و قول مستأجـر با سوگندش مقدم میشود این قول، مشهور است و استدلال به آن در مبحث مربوط به اختلاف در مقدار منفعت گذشت و به طور خلاصه می‌توان گفت در اختلاف بین اقل و اکثر، اقل متیقن و زائـدِ بـر آن، مشکوک است و مقدار مشکوک به‌وسیلهی اصل عدم و برائت نفی میشود.
فصل سوم
چگونگی حل اختلافات مربوط به
اجرای عقد و آثار آن
مقتضای‌عقد اجارهی اعمال، به شکل صحیح این است که مستأجر مالک منفعت اجیر (عمل) و اجیر نیز مالک اجرت شود و در نتیجه‌ی این مالکیت، هر یک از مستأجر و اجیر ملزم هستند تعهدات خود را به مرحله اجرا گذاشته و به آن عمل کنند یعنی اجیر ملزم است با انجام دادن عمل مورد توافق، به عهد خود وفا کند و مستأجر نیز ملزم به پرداخت اجرت در مقابل عمل انجام شده به اجیر میباشد.۱ اما گاه ملاحظه میشود که به مودّای عقد عمل نمیشود و این امر باعث بروز اختلافاتی بین طرفین عقد می‌گردد.
فصل حاضر در دوگفتار به اختلافات اجیر و مستأجر در انجام تعهدات خود و چگونگی حل آنها میپردازد.
۳-۱- اختلاف در تعهدات اجیر
گاهی مستأجر ادعا میکند که اجیر در انجام تعهدات خود اعم از انجام عمل یا تسلیم آن و … قصور یا تقصیر کرده‌است و خواستار ایفای تعهدات و یا جبران خسارات وارده توسط اجیر می‌گردد. بنابراین در این گفتار، اختلافاتی چون، اختلاف در انجام عمل (اجرای‌کار مورد تعهد)، تسلیم کالایی که عمل بر روی آن انجام گرفته، اختلاف در حفظ کالا تا زمان تسلیم به مستأجر و اختلاف در تعدی و تفریط مواردی هستند که مورد بررسی قرار خواهند گرفت.
۳-۱-۱- اختلاف در انجام عمل
ممکن است در انجام عمل بین طرفین قرارداد اجاره، اختلاف شود به طوری‌که مستأجر با ادعای تخلف اجیر از تعهد، انجام کار مورد تعهد را مطالبهکند و اجیر ادعا کند که کار مورد تعهد طبق قرارداد انجام گرفته است. در این صورت تکلیف چیست؟
با توجه به معیاری که در تمیز مدعی ارائه شده‌است، خواه معیار تمیز مدعی، مصب دعوا و عبارت متنازعین باشد به طوری‌که آنچه را که یکی اثبات می کند دیگری انکار کند و خواه معیار آن مخالفت با اصل باشد، مورد مسأله از باب مدعی و منکر بوده و قول منکرِ انجام کار و تعهد که موافق با اصل عدم است مقدم میشود با این توضیح که مدعی انجام کار یعنی اجیر، باید ادعای خود را ثابت نماید. اما در صورتی‌که نتواند دلیل و بیّنه‌ای بر ادعای خود بیاورد قول مستأجر (کارفرما) به انضمام سوگندش مقدم میشود و اجیر به عنوان متخلف از انجام عمل، محکوم می‌گردد.
اما نکته‌ی قابل توجه این که تخلف از انجام عمل، گاه تخلف از اصل عمل و گاهی هم از جزء عمل است که اجیر در هر دوصورت باید عدم تخلف خود را اثبات نماید، اما بر عکس، اگر تخلف وی اثبات شود آثاری بر آن مترتب میشود که در ذیل صور مختلف تخلف و حکم آن مورد بررسی قرار می‌گیرد.
۳-۱-۱-۱- تخلف از اصل عمل
تخلف اجیر از انجام اصل عمل دو فرض پیدا میکند: فرضی که خود عمل بدون در نظر گرفتن زمان، مورد تقاضای مستأجر بوده و فرضی که عمل در مدت مقرر باید انجام می‌گرفته است و در هیچ یک از این دو فرض اجیر اقدامی برای انجام کار نکرده‌است.
الف) تخلف اجیر از انجام کار، بدون تعیین زمان
شیوهی تعیین مقدار کار، بر حسب نوع آن متفاوت است مانند قرارداد اجاره برای دوختن دو دست پیراهن با ویژگی‌های مشخص یا یک مرتبه ختم قرآن و یا … بدون ذکر زمان انجام کار. در این فرض آیا اجیر آزاد است هرگاه اراده کرد اقدام به انجام عمل نماید؟
در این بـاره گفته شده‌است که عدم تعیین زمان بر انجام کار اقتضای تعجیل دارد و با مطالبهی مستأجر، اجیر مکلف به انجام عمل است[۲۱۹]و مدت معقول ظرف آن است.[۲۲۰]
پس از گذشتن مدت معقول، هر گاه اجیر از انجام تعهد خود، امتناع نماید در صورتی که انجام عمل غیر ممکن نشده باشد یعنی محل عمل از بین نرفته باشد، اجیر ملزم به انجام عمل میشود و اگر الزام وی ممکن نگردد در صورتی که مباشرت اجیر شرط نشده باشد، حاکم میتواند به مستأجر اجازه دهد که خود عمل را انجام دهد و متخلف (اجیر) را به تأدیه‌ی مخارج آن محکوم می کند.[۲۲۱]
اما در صورتی که اجیر خاص باشد یا مباشرت اجیر عام در انجام کار شرط شده باشد، باید کار به وسیلهی خود او انجام گیرد و در صورت خودداری از آن، دادگاه میتواند از راه تعیین مبلغی جریمه برای هر روز تأخیر، او را اجبار کند. هرگاه اجبار اجیر از این راه نیز ممکن نشد مستأجر حق فسخ قرارداد و مطالبهی خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را پیدا میکند.[۲۲۲]در مواردی که انجام کار به وسیلهی دیگران ممکن باشد مستأجر میتواند از دادگاه بخواهد که با فروش اموال اجیر، وسایل اجرای تعهد را فراهم سازد.[۲۲۳]
اما اگر بعد از تخلف اجیر، انجام تعهد به جهت از بین رفتن محل آن غیر ممکن گردد مثلاً مالی که قرار بود روی آن عمل انجام شود تلف گردد، حکم به بطلان قرارداد اجاره میشود.
ب) تخلف اجیر از انجام کار در مدت مقرر
هرگاه در عقد اجاره، انجام عمل معینی در مدت معینی مورد توافق قرار گیرد و مدت تمام بشود بدون این که اجیر شروع در عمل کرده باشد دو فرض در مسأله موجود است:
۱- ب) تقاضای عمل و زمان به نحو وحدت مطلوب
در صورتی که زمان انجام کار قید عمل و در حقیقت جزئی از موضوع قرارداد باشد مثل این که متصدی رستوران (اجیر) به فراهم کردن و تسلیم غذا برای صد نفر در روز معین و به مناسبت جشنی تعهد نماید. انجام تعهد وی پس از موعد مقرر هیچ فایده‌ای برای متعهدله (مستأجر) ندارد. بنابراین حکم به بطلان قرار داد میشود و اجیر مستحق اجرتی نخواهد بود خواه در این تخلف تقصیری متوجه او باشد یا نباشد.[۲۲۴] در این فرض آنچه به حکم قانون در ماده‌ی۲۲۶ ق.م، برای متعهدله ثابت شده‌است تنها درخواست جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد است[۲۲۵]و متخلف در صورت تقصیر مسئول جبران خسارت ناشی از تخلف خود میباشد.[۲۲۶]
۲- ب) تقاضای عمل و زمان به نحو تعدد مطلوب
در صورتی که زمان مقرر برای انجام عمل، قید عمل نباشد، بلکه مقصود اصل تعیین عمل باشد و تعیین زمان به جهت تعجیل و از باب شرط ضمن عقد باشد، با گذشت زمان باز هم انجام کار در خارج از زمان به نحو تعدد مطلوب، مورد تقاضـا است و متعهدله میتواند علاوه بر مطالبهی خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد اجرای تعهد را نیز از متعهد بخواهد همچنین مستأجر در این حالت حق فسخ اجاره را دارد[۲۲۷].
چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق- قسمت ۷
