2- ارزش ذاتی و عینی ثبت ملک……………………………………………………………………………………..19

3- جایگاه ماده 22 ق.ث………………………………………………………………………………………………..20

4- منطوق ماده 22 ق.ث……………………………………………………………………………………………….21

5- مفهوم ماده 22 ق.ث………………………………………………………………………………………………..30

فصل دوم: سند رسمی و معاملات املاک ثبت شده

بخش اول: مستندات و مبانی…………………………………………………………………………………………36

گفتار اول: ماهیت و صورت سند رسمی……………………………………………………………………………..36

گفتار دوم: ثبوت و اثبات سند رسمی…………………………………………………………………………………39

گفتار سوم: اسباب تملک و اسباب نقل………………………………………………………………………………42

گفتار چهارم: ادله اثبات نقل……………………………………………………………………………………………43

گفتار پنجم: مستندات اجباری بودن نقل به سند رسمی………………………………………………………….45

گفتار ششم: مبانی اجبار و الزام……………………………………………………………………………………..47

بخش دوم: قلمرو، مصادیق، ضمانت اجراء……………………………………………………………………………51

گفتار اول: قلمرو الزام و اجبار، شرح مواد 46 و 47 ق.ث……………………………………………………………51

گفتار دوم: ضمانت اجرای ثبت اجباری اسناد………………………………………………………………………..55

1- شرط اعمال ماده 48 ق.ث………………………………………………………………………………………….55

2- معنای «عدم پذیرش»……………………………………………………………………………………………….56

3- «صورت» (سند) مصداق ماده 48 مردود است یا «معنا»ی (مسند) آن؟……………………………………..59

4- ترتیب اثر دادن به ثبوت مصداق ماده 48 جرم است……………………………………………………………..62

5- شباهت و تفاوت سند رسمی مصادیق مواد 46 و 47 ق.ث……………………………………………………63

فصل سوم: دکترین حقوقی، ثبوت و اثبات

بخش اول: کلیات………………………………………………………………………………………………………..68

گفتار اول: رابطه ثبوت و اثبات………………………………………………………………………………………….68

گفتار دوم: ادله تمهیدی و عارضی – ادله اثبات حق و دعوا………………………………………………………..69

گفتار سوم: ادله اثبات در حقوق ثبت…………………………………………………………………………………71

گفتار چهارم: سابقه فقهی…………………………………………………………………………………………….74

گفتار پنجم: رویه قضائی………………………………………………………………………………………………..75

بخش دوم: عقاید علمای حقوقی……………………………………………………………………………………..77

گفتار اول: نظریه شکلی………………………………………………………………………………………………..77

الف) نقش صرفا اثباتی………………………………………………………………………………………………….77

ب) دلیل منحصر اثباتی………………………………………………………………………………………………….80

ج) دلیل قاطع اثباتی…………………………………………………………………………………………………….80

د) آثار و نتایج نظریه شکلی……………………………………………………………………………………………81

گفتار دوم: نظریه ماهوی……………………………………………………………………………………………….82

الف) نقش تشریفاتی…………………………………………………………………………………………………..82

ب) نظریات منشعبه از نظریه ماهوی………………………………………………………………………………….86

1- نظریه تملیک مؤخر…………………………………………………………………………………………………..86

2- نظریه شرط قابلیت استناد علیه ثالث……………………………………………………………………………..88

بخش سوم: نقد عمومی نظریات………………………………………………………………………………………89

1- ایرادات نظریات شکلی……………………………………………………………………………………………….89

2- ایرادات نظریات ماهوی……………………………………………………………………………………………….91

فصل چهارم: نقد (خصوصی) نظریات

گفتار اول: ایرادات نظریات شکلی………………………………………………………………………………………96

الف) ایرادات در مبانی و مستندات……………………………………………………………………………………..96

ب) ایرادات در تفسیر مواد قانون ثبت…………………………………………………………………………………..99

ج) ایرادات در ادله اثبات…………………………………………………………………………………………………103

د) ایرادات در توجیه حقوقی……………………………………………………………………………………………118

1- در قرارداد تشکیل بیع……………………………………………………………………………………………….118

2- در فروش بدون تنظیم سند…………………………………………………………………………………………145

گفتار دوم: ایرادات نظریات ماهوی…………………………………………………………………………………….159

1- نظریه ثبوتی………………………………………………………………………………………………………….159

2- نظریه تملیک مؤخر و شرط قابلیت استناد علیه ثالث……………………………………………………………160

فصل پنجم: تنقیح نظریه تشریفاتی

الف) تمهید و توجیه جدید………………………………………………………………………………………………163

1- ماده 22 ق.ث ابطال و تغییر ثبت ملک مطلقا ممنوع…………………………………………………………….163

2- اصل بقاء و استمرار مالکیت رسمی است……………………………………………………………………….163

3- مستند اجبار، انواع سند رسمی با توجه به موضوع نقل……………………………………………………….164

4- امکان ندارد مواد 46 و 47 ق.ث ثبوتی نباشد نقل از اسباب نقل برمی آید نه از ادله……………………….165

ب) استقلال سند رسمی……………………………………………………………………………………………..168

ج) دلیل برای اثبات نقل و اثبات، مستلزم وقوع اسباب نقل……………………………………………………….170

د) سند عادی و تفکیک مصادیق مواد 46 و 47 ق.ث……………………………………………………………….171

ه) سند عادی، تعهد به انجام تکلیف قانونی………………………………………………………………………..172

1- تعهدات متعدد، تعهدات معارض……………………………………………………………………………………172

2- ورود تعهد اخلاقی به دنیای حقوق……………………………………………………………………………….172

و) ضمانت اجرای اسناد عادی معاملات املاک ثبت شده…………………………………………………………173

ز) آیا تعهدات اخلاقی قابل الزام به تنظیم سند رسمی است؟………………………………………………….173

ح) تعارض سند عادی با رسمی مؤخر، آیا رسمی قابل ابطال است؟…………………………………………..175

ط) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ترجیح بلامرجح، خطر تعمیم……………………………………………175

نتیجه و پیشنهاد……………………………………………………………………………………………………….177

منابع و مأخذ……………………………………………………………………………………………………………180

چکیده انگلیسی……………………………………………………………………………………………………….182

چکیده:

در حقوق ایران نقش سند در ثبوت و اثبات نقل و انتقال املاک ثبت شده، به شدت مورد اختلاف است و دامنه آن علاوه بر مقنن و قوانین مصوب؛ به دکترین حقوقی و رویه قضائی نیز تسرّی یافته و تا کنون موفق به اتخاذ رویه واحد نشده است. طرفداران نقش ماهوی سه نظریه؛ تشریفاتی، شرط مؤخر تملیک و شرط قابلیت استناد علیه ثالث و طرفداران نقش شکلی نیز سه نظریه؛ صرفا اثباتی، دلیل منحصر و دلیل قاطع برای سند رسمی و نقش آن در انتقال املاک ثبت شده، ارائه کرده­اند. در این پایان نامه، با تکیه بر حقوق ثبت موضوعه و شرح مفصل مواد 22 ، 46، 47، 48 قانون ثبت و توضیح و تبیین، فرض حقوقی مطلق ماده 22 ق.ث. و مبانی و مستندات و قلمرو اجبار به سند رسمی و ضمانت اجرای آن و عدم پذیرش سند عادی؛ به نقد نظریات شش­گانه از منظر؛ تفسیر مواد قانون ثبت، ادله اثبات نقل و لزوم تجمیع ثبوت و اثبات و لزوم تمهیدی بودن ادله و نقد توجیهات حقوقی آن­ها پرداخته­ایم و نظریات شکلی و دو نظریه شرط مؤخر و شرط قابلیت استناد علیه ثالث را مستدلاً مردود و نظریه تشریفاتی را تنقیح و ترجیح داده­ایم. بنابراین ثبوت و اثبات نقل املاک ثبت شده، منحصر به سند رسمی و سند مرقوم مستقلا و بدون نیاز به ثبت در دفتر املاک ناقل است. سند عادی از منظر حقوقی و نزد حاکمیت (دولت و ملت) ثبوتی و اثباتی «باطله» و تعهدی اخلاقی است و وارد دنیای حقوقی نشده است و پذیرش و ترتیب اثر دادن به آن مخالف فرض ماده 22 ق.ث و موجب مسئولیت مدنی و انتظامی و بعضاً کیفری است.

مقدمه:

پایان نامه حاضر به موضوع« استقلال و حصر سندرسمی درنقل ملک­ثبت شده» درپنج­فصل می­پردازد.

فصل اول؛ شرح ماده 22 ق.ث است که در بخش «ثبت ملک و آثار آن» در مجموعه قانون ثبت آمده، در صدد بیان چگونگی نقل ملک یا ارزش سندرسمی نیست وماده مرقوم «فرض حقوقی مطلق» است. اثبات خلاف ثبت ملک؛ بعد از تثبیت دفتر املاک، به هیچ وجه و بدون هیچ استثنائی ممکن­نیست، و اقدامی حاکمیتی و اجباری و واجد ارزش­عینی و ذاتی است. مالکیت رسمی متعقّب آن نزد حاکمیّت (دولت- ملت) اصولاً دائمی­وباقی(مستصحب) است. اثبات­خلاف آن استثنائی ومنوط به نص ومحدود ومتعیّن درمنصوص است. استثناآت شامل نقل و انتقال ارادی و اجرائی و قهری و بعض عوامل تغییر نظیر فسخ و اقاله است. موارد مشکوک مردود و محکوم به اصل است.

فصل دوم؛ به تشریح استثناآت و شرح مواد 46 و 47 ق.ث و شامل؛ مبانی و مستندات و قلمرو اجبار است. اجبار به ثبت سند در «دفتر اسناد» مانند اجبار به ثبت ملک در «دفتر املاک» است. مبنای اجبار، لزوم اتحاد و تجمیع ثبوت و اثبات و ضیق ادله تمهیدی است که فقط از سند برمی­آید و عادی آن قبل از ثبت در دفتر املاک ممکن و مقبول و رسمی آن بعد از ثبت ملک در دفتر املاک پذیرفته و اجباری است. تفاوت اسناد مصادیق مواد 46 و 47 ق.ث در محدودیت اعتبار، و فقدان بعض آثار و اجبار به حکم قانونی، و قراردادی نبودن، و از زمره آثار قراردادها نبودن، و ثبوتی و اثباتی بودن امر و نهی، بیان شده است و در ماده 48 ق.ث که ضمانت اجرای دو ماده قبل است شرایط اعمال، معنای «عدم پذیرش» و «باطله بودن» و اینکه ماده 48 ق.ث روی دیگر سکه ماده 22 ق.ث است و مفهوم ماده 48 در ماده 22 مستتر است و بدون انشای ماده 48 ، عدم پذیرش از ماده 22 برمی­آید و کافی است. و مفهوم مخالف ماده 48 حجّت است و ضد ماده 46 نیز ممنوع، و مفهوم ماده 22 هر دو را می­رساند و یکسان بودن حکم اسناد «اجباراً باید» و اسناد «اجباراً نباید» و باطله بودن بدلیل عدم ثبوت و بعض مصادیق؛ ممکن است مصداق جرم کیفری باشد، مورد بحث قرارگرفته است. مقنن ثبت احصاء ادله نکرده، دلیل مقبول خویش تشریع­نموده، سکوت در باقی موجه است.

فصل سوم؛ دکترین­ حقوقی ­ثبوت و اثبات و نظریات نقش شکلی، شامل؛ اثباتی­محض، دلیل­منحصر و دلیل قاطع و نقش­ ماهوی شامل؛ تشریفاتی، شرط مؤخرتملیک وشرط قابلیت استنادعلیه ثالث ومبانی و مستندات و عیوب و مزایا و انتقادات موجود به اختصار آمده است.

فصل چهارم؛ نقد تخصصی اینجانب، خصوصاً در نقش شکلی و از جهات؛ مبانی و مستندات، تفسیر مواد قانون ثبت، ادله اثبات و توجیهات حقوقی است. نقد مبانی و مستندات؛ امر به سند حکم و انشاء حکم بلسان جمله خبری مفید حصر است. «تنظیم سند» مستلزم ثبوت است و اقرار و اخبار به ثبوت سابقه «تنظیم» نیست. تعارض عادی و رسمی اگر مقبول باشد «پایانی ندارد». رد مصادیق مطابق و موافق ماده 22 به استناد ماده 22 برای حاکمیت ضد آن فاقد منطق حقوقی و تضادی آشکار است.

ایرادات ادله؛ تعریف سند، حمل مطلق بر مقید و عام بر خاص، شرط هیئت اثبات و عقیده به فقد دلیل، فقد اثبات یا مانع اثبات یا مانع دلیل، تناقضات اصولی و نقض دلیل قاطع و منحصر؛ به جواز ابطال رسمی مؤخر، مورد بحث قرار گرفته است.

ایرادات در توجیهات حقوقی؛ اول؛ نسبت به مقاله «قرارداد تشکیل بیع» که تعداد 22 مورد ایراد احصاء شده است. و دوم؛ نسبت به مقاله «فروش بدون تنظیم سند» که 21 مورد ایراد بیان شده است.

ایرادات نظریه ماهوی؛ نظریه تشریفاتی تفکیکی بین مواد 46 و 47 ق.ث نکرده و ماهیت سند عادی را نیز به درستی تبیین ننموده است. نظریه تملیک مؤخر؛ مانع­عقلی«تخلف معلول ازعلت» را مواجه­است. نظریه ­شرط ­قابلیت استناد علیه ­ثالث؛ با ایراد عدم ­قبول؛«بطلان ­نسبی» و«دلیل صوری» در حقوق ایران مواجه است.

فصل پنجم که خاتمه و تقریباً نتیجه­گیری است؛ نظریه تشریفاتی(ثبوتی و اثباتی) تنقیح شده؛ ماده 22 ق.ث. ابطال و تغییر ثبت ملک را مطلقاً منع می­کند، مالکیت رسمی اصولاً باقی و مستمر است، نقل و انتقال، استثنای مجاز و منصوص است. اجباراً به سندرسمی، امر و نهی ثبوتی و اثباتی است. سندرسمی در ملک ثبت شده تنها راه نقل است، قولنامه یا بیع نامه به هیچ وجه ناقله نیست و تعهد اخلاقی است. تعهد مبتنی بر ماده 10 ق.م «تعهد به انجام تکلیف قانونی» است و ضمانت اجرای آن اخلاق است و اگر موجب ضرر یا سوء استفاده شود، مسئولیت مدنی وبعضاً کیفری است. دعوای الزام به تنظیم سندرسمی ترجیح بلامرجح و خطر تعمیم به کلیه عقود و کلیه اموال دارد.

آنچه لازم به یادآوری است اینکه ؛ حتی المقدور سعی کرده­ایم تا آنجا که تسلسل منطقی و فهم مطالب دچار ایراد و اشکال نشود از تکرار گفته­های دیگران اجتناب کنیم فصل سوم بیان دکترین و نقد عمومی نظریات تقریباً با اندکی دخل و تصرف و بعضی اضافات مختصر، تلخیص از کتاب «نقش ثبت سند درمعاملات غیر منقول» جناب دکتر مهدی صاحبی است، و بیشترین تلاش حقیردر تفسیر مواد 22و46و47 و48 و فصول چهارم و پنجم است.

در پایان بر خود فرض می­دانم از زحمات اساتید محترم و اولیاء معظم دانشگاه آزاد اسلامی سمنان واحد علوم و تحقیقات و اساتید محترم راهنما و مشاور و همچنین داور محترم و همه کسانی که در تهیه این پایان نامه مرا یاری رساندند صمیمانه تقدیر و تشکر نمایم.

فصل اول: کلیات، مختصری از حقوق ثبت

بخش اول: کلیات تحقیق و عمومات ثبتی

الف) بیان مسأله اساسی تحقیق

با توجه به قانون ثبت و قانون دفاتراسناد رسمی آیا می توان با سند غیر رسمی (عادی) املاک ثبت شده را نقل و انتقال کرد؟ حقوق عام مدنی و سوابق فقهی و دکترین حقوقی بدون ملاحظه حقوق ثبت پاسخ سوال فوق را مثبت می­داند، لکن با توجه به مواد 22 و 46 الی 48 و 70 الی 73 ق.ث و 18 دفاتر اسنادرسمی اختلاف نظر است­که آیا سندرسمی شامل ثبوت و اثبات هردو است (نظریه دکترکاتوزیان) و یا فقط شامل مرحله اثبات است(نظریه دکتر شهیدی) و یا تأخیر انتقال مالکیت است(جدیدترین نظریه) و یا …

آنچه در این پایان نامه مد نظر است رد استدلال موافقین سند عادی و نظریه تأخیر انتقال مالکیت و اثبات نظریه اول با بیان استدلال جدید و متقن، هم در رد نظرات اثباتی و تأخیری و هم در تائید نظریه ثبوت و اثبات، تفسیر و تشریح مسئله با توجه به حقوق ثبت و نه صرفا و فقط با دیدگاه قانون مدنی و سوابق فقهی، متاسفانه عموم صاحب نظران و مولفین و محققین تماما مسئله را از دیدگاه حقوق مدنی و سوابق فقهی مورد تدقیق و تحقیق قرار داده­اند و نتایج حاصله آنها در محدوده مورد نظرشان ممکن است صحیح باشد ولی از منظر تخصصی حقوق ثبت، نتایجی دیگر حاصل می گردد که کمتر مورد توجه کسی بوده است.

جنبه های مجهولِ قضیه عدم توجه فنی و تخصصی به حقوق ثبت و اسناد رسمی بوده است، موضوع اصلی مغفول مانده و گویی در دیدگاه مولفین محترم چنین زمینه ای وجود نداشته، خصوصا حقوق ثبت محلی تلاقی حقوق خصوصی و عمومی از یک طرف و تلاقی قوانین شکلی و ماهوی از طرف دیگر است.

ب) اهمیت، ضرورت و اهداف تحقیق

تاکنون کسی در این عرصه با توجه به قوانین و مقررات موضوعه ثبتی و سوابق تاریخی خاص آن اقدام به تحقیق و تألیف ننموده است. و اظهار نظرها فقط از دیدگاه حقوق مدنی بوده و این نقیصه سبب درک نادرست از قوانین و مقررات ثبتی شده است، بخلاف فلسفه حقوق عمومی و فلسفه قوانین شکلی در جهت تضعیف سند رسمی و اقتدار سندعادی در نقل و انتقال املاک ثبت شده گام برداشته و خسارات جبران ناپذیری بر جای گذاشته اند.