لذا در پاسخ به سؤال اول باید گفت که عمل سر دفتر نمی تواند جرم تام جعل (اسناد رسمی) باشد زیرا عمل وی منطبق با هیچ یک از شقوق ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک نمی باشد، به جز شق پنجم ماده مذکور در سایر شقوث باید سند (مجعوله) ثبت شود تا مشمول ماده شود ؛ در این واقعه هنوز سندی ثبت نشده است تا آن را جرم تام جعل در اسناد رسمی تلقی کنیم.
اگر چه سر دفتر عملیات مقدماتی برای ثبت سند مجعول یا انتقال مال غیر را انجام داده و بدون اراده وی جرم به اتمام نرسیده است (دخالت پلیس آگاهی) لکن ؛ چون قانونگذار شروع به جرم مذکور را جرم تشخیص نداده، لذا عمل سر دفتر شروع به جرم جعل در اسناد رسمی نیز نخواهد بود.

در پاسخ به سؤال دوم باید اشاره کنیم که سر دفتر مرتکب جرم ارتشاء شده است و برابر ماده ۳ قاونو تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری باید مجازات شود.
۴) غیرقابل گذشت بودن و غیرقابل تعلیق بودن مجازات بزه جعل اسناد رسمی
با توجه به ماده ۷۲۷ قانون تعزیرات ؛ جعل و تزویر در اسناد رسمی غیرقابل گذشت می باشد چرا که اسناد رسمی مربوط به حقوق عمومی بوده و قانون برای تنظیم و تهیه آنها تشریفات خاصی پیش بینی کرده است، لذا جعل و تزویر در آنها قابل گذشت نخواهد بود ؛ به عبارتی کلیه جرایم مذکور در ماده ۱۰۰ قانون ثبت از جرایم عمومی بوده و تعقیب آنها محتاج به شکایت شاکی خصوصی نیست و گذشت شاکی خصوصی هم موجب موقوف شدن اجرای حکم یا تعقیب نمی شود. همچنین به موجب بند ۲ ماده ۳۰ قانون مجازات اسلامی مجازات جعل و یا استفاده از سند مجعول غیرقابل تعلیق می باشد ولی قابل تخفیف خواهد بود (ماده ۲۲ قانون مذکور).
۲۹-۲ جعل ارتکابی توسط شاغلین ثبت اسناد
کارمندان اداره ثبت اسناد و املاک نیز مانند دیگر کامندان دولت ، جزء دولت محسوب شده و عوامل آن محسوب می شوند و چنانچه در اجرای وظایف محوله مرتکب خطا و قصور و تخلفی شوند مثل آن است که خود دولت مرتکب آن خطا و تخلف شده است، لذا آبرو و حیثیت دولت را به خطر می اندازند. از آنجائیکه کارمندان سازمان ثبت اسناد و املاک جزء ، زیرمجموعه های دستگاه قضائی کشور نیز می باشند ؛ در صورت تخلف و قصور کارکنان آن، می توان گفت که دستگاه قضائی کشور نیز دچار لطمه حیثیتی می شود.
ماده ۱۰۳ قانون ثبت از جمله جرائمی است که کارکنان سازمان ثبت اسناد و املاک در صورت ارتکاب آن علاوه بر تضییع حق دیگران نه تنها آبرو و حیثیت سازمان خود را به خطر انداخته اند بلکه به عنوان عامل دولت، به آبرو دولت نیز لطمه وارد نموده اند لذا کارمندان این سازمان باید خود را امین اسناد و اموال مردم بدانند و باید هوشیار باشند که در دام دلالان و کلاهبردار نیفتند. متاسفانه در عمل بعضی از کارکنان ضعیف النفس در دام شیادان گرفتار می شوند و با صدور تصدیقات خلاف واقع موجب از بین رفتن موقعیت سازمان ثبت اسناد در نزد افکار عمومی می شوند و از طرفی باب را برای کلاهبرداران و جاعلان می گشایند تا آنها به راحتی اموال مردم را تصاحب نمایند.
صدور محکومیت یازده متهم یک پرونده اقتصادی در شعبه ۱۱۹۳ دادگاه عمومی مستقر در مجتمع قضائی امور اقتصادی تهران، گویای این مطلب است. در این پرونده یازده نفر متهم به جرائمی از جمله جعل و شروع به جعل و تحصیل در اراضی دولتی از طریق نامشروع، استفاده از سند مجعول، معرفی مال غیر به عوض مال خود، انتقال مال غیر بدون مجوز قانونی، اهمال و تفریط در انجام وظیفه منجر به تضییع اموال و وجوه دولتی، مشارکت در تصدیق خلاف واقع توسط مستخدمین و کارکنان ثبت اسناد و املاک و فراهم نمودن موجبات تحقق جرم ارتشاء هستند.
متهم ردیف اول، با اطلاع جامع و کامل از قوانین ثبتی و ارضی، در آمیختن موضوعات غیرمرتبط، استفاده از مصطلاحات ثبتی و تغییر وضعیت و موقعیت اراضی و تفکیکی و مشاعی در نقشه های ترسیمی و محل وقوع اراضی که مغایر با وضعیت واقعی آنها بوده، من غیر حق مدعی مالکیت بیش از چهار میلیون مترمربع از اراضی دولتی در حوزه ثبتی ساوجبلاغ شده است.^[۳۹]
ملاحظه می فرمایید که چگونه مستخدمان و مأموران دولتی و صاحبان حرفه های مهم اجتماعی به ویژه کارکنان اداره ثبت اسناد و املاک که خود از متهمان پرونده بوده اند، در جهت تأمین منابع نامشروع جاعلان و کلاهبرداران برآمده اند و اسناد مالکیت اراضی دولتی را به نام آنها صادر نموده اند در حالی که باید امین دولت و مردم باشند!
در اینجاست که اهمیت تصدیقات و گواهی های صادره از سوی کارکنان ثبت اسناد پیدا می شود.
ما در این فصل در سه گفتار عناصر تشکیل دهنده جرم مذکور در ماده ۱۰۳ قانون ثبت را بررسی خواهیم کرد.
۳۰-۲ عنصر قانونی
همانطور که می دانیم عنصر قانونی عبارتست از اینکه قانونگذار برای فعل یا ترک فعل در قانون مجازات تعیین نماید و به عنوان جرم بشناسد. در ماده ۱۰۳ قانون ثبت اسناد نیز قانونگذار تصدیقات خلاف واقعی را که توسط مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً داده شود ، جرم محسوب نموده و صادرکننده آن را در حکم جاعل در اسناد رسمی می داند.
ماده ۱۰۳ قانون ثبت چنین مقرر می دارد :
«هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً تصدیقاتی دهد که مخالف واقع باشد در حکم جاعل اسناد رسمی خواهد بود. »
چند نکته در این ماده قابل توجه است :
اول ) جرم پیش بینی شده در این ماده مختص کارکنان ثبت اسناد و املاک می باشد و برخلاف ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد که اکثر آن جرائم توسط صاحبان دفاتر اسناد رسمی به وقوع می پیوندد، جرم مذکور در ماده ۱۰۳ قانون مذکور توسط کارکنان اداره ثبت اسناد قابل تحقیق است.
اگر صاحب دفتری، از اسناد ثبت شده رونوشتی بدهد و در رونوشت ارائه شده، مرتکب اظهارات خلاف واقع شود، طبق این ماده سردفتر را می توان به دلیل صدور تصدیق خلاف واقع تحت عنوان (در حکم) جاعل در اسناد رسمی مورد تعقیب قضائی قرار داده و مجازات نمود؟
در پاسخ باید گفت که اولاً ) دفترخانه مرجع صدور گواهی نسیت تا بگوییم که عمل وی تصدیق خلاف واقع بوده است.
ثانیاً ) ارائه رونوشت توسط سردفتر به منزله صدور گواهی نیست، بلکه تکثیر سند اصلی می باشد.
و این را می توان از ماده ۷۴ قانون ثبت استنباط نمود. ماده ۷۴ می گوید :
«سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر چنانچه سردفتر در رونوشت ارائه شده، خلاف واقع سند اولیه چیزی بنویسد، جعل واقعی خواهد بود و به مجازات جعل محکوم خواهد شد و عمل وی منطبق با ماده ۱۰۳ نخواهد بود. »
دوم) قانونگذار به دلیل اهمیت و ارزش اسناد رسمی که باید حس اعتماد عمومی نسبت به آنها احساس شود و لطمه به اعتماد عمومی و حاکمیت دولت وارد نشود – صدور گواهی و تصدیقات خلاف واقع - را نیز در حکم جعل می داند زیرا صدور چنین گواهی هائی به اسناد رسمی لطمه زده و موقعیت چنین اسنادی را متزلزل می نماید.
۳۱-۲ عنصر مادی
۱) عمل مرتکب: مرتکب باید از کارکنان و کارمندان ثبت ، خواه رسمی یا پیمانی یا قرار دادی باشد. عمل مرتکب نیز باید در اجرای وظیفه وی باشد، این ارتکاب خواه در ساعاتی که کارمند موظف، مشغول انجام وظیفه اداری خود بوده یا در غیر ساعات اداری موظف ولی به سبب انجام وظیفه ای که به عهده داشته ارتکاب یابد کافی و شرط تحقق آن خواهد بود.
به عنوان مثال دفاتر اسناد رسمی به هنگام تنظیم سند در املاک جاری^[۴۰] مکلفند که وضعیت ملک را از اداره ثبت اسناد استعلام نمایند، پس از استعلام دفترخانه اسناد رسمی، نماینده ثبت مکلف است وضعیت ملک را به دفتر خانه مربوط اعلام نماید. (این کار جزء وظایف رسمی نماینده ثبت می باشد) چنانچه نماینده ثبت در پاسخ خود مالکیت شخصی را زیاد از مقدار مالکیتش اعلام نماید، یا اینکه شخص مورد استعلام مالکیت نداشته ولی نماینده ثبت اعلام نماید که دارای مالکیت است و برپایه این پاسخ استعلام، سند رسمی تنظیم شود. نماینده ثبت مشمول حکم ماده ۱۰۳ قانون ثبت یعنی در حکم جاعل در اسناد رسمی خواهد بود چرا که عمل وی به نظر نگارنده از مصادیق تصدیق خلاف واقع است مشروط بر اینکه در کار خود عمد داشته باشد و عمد او نیز محرز گردد.
۲) موضوع جرم: موضوع جرم عبارت است از تصدیقاتی که توسط کارمندان و مستخدمین ثبت اسناد و املاک برخلاف واقع و حقیقت داده می شود. غالباً این تصدیقات به صورت گواهی مالکیت می باشد. در عمل بسیار مشاهده شده است ؛ که شخصی فوت می نماید، احدی از وراث وی برای پرداخت مالیات بر ارث و اثبات مالکیت خود از ادارات ثبت اسناد اقدام به اخذ گواهی مالکیت می نمایند، یا وقتی ملک شخصی در طرح شهرداری قرار می گیرد با اخذ گواهی مالکیت از اداره مذکور، در صدد اخذ خسارت از شهرداری بر می آید، حال چنانچه اشخاص فوق با تصدیقات خلاف واقع مستخدمین و کارکنان ثبت اقدام به چنین کاری کنند (اخذ خسارت از شهرداری و دریافت فرم مالیات بر ارث و پس از آن اخذ سند مالکیت ) و مرتکب (مستخدم ثبت اسناد) عامداً چنین گواهی صادر نماید به نظر می رسد مشمول حکم ماده مذکور یعنی در حکم جاعل در اسناد رسمی خواهد بود.
برابر تبصره یک الحاقی ماده ۲۶/۱۲/۷۴ ماده ۲۷، آئین نامه اجرائی قانون اصلاح مواد یک، دو ،سه قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب ۱۳۷۱: دبیر هیات حل اختلاف مکلف است وضعیت ثبتی ملک را قبل از فرا رسیدن نوبت پرونده استعلام نماید. واحد ثبتی مربوط هم مکلف است پاسخ استعلام را حداکثر ظرف ۱۵ روز تهیه و تحویل دبیر هیات داده رسید دریافت دارد و هرگونه تغییرات در وضعیت ثبتی را که ممکن التأثیر در رأی هیات باشد پیرو پاسخ استعلام مذکور به هیات حل اختلاف اعلام نماید.
حال در اجرای تبصره مذکور دبیر هیات حل اختلاف استعلام را به عمل آورد و در مدت مذکور احدی از کارکنان ثبت بنا به دستور رئیس ثبت پاسخ لازم را تهیه نموده و به هیات ارسال دارد اما در گواهی خود، برخلاف واقع کسی را که مالکیت در پلاک مورد استعلام نداشته دارای مالکیت اعلام کند آیا مورد از مصادیق، تصدیقات برخلاف واقع است؟
چنانچه برپایه گواهی خلاف واقع این کارمند ، پرونده پس از طی مراحل خود در هیات حل اختلاف ، منجر به صدرو سند مالکیت شود ؛ صادرکننده گواهی خلاف واقع قابل مجازات بر طبق ماده ۱۰۳ خواهد بود؟
در عمل متأسفانه ما شاهد چنین گواهی های خلاف واقع هستیم که اکثراً توسط کارمندان و کارکنان مسئولیت ناپذیر ثبت صادر می شود که در جای خود نسبت به مسئولیت کیفری آن سخن خواهیم گفت.
به نظر نگارنده چنانچه مستخدم ثبت در تحریر این قبیل گواهی ها عمد داشته باشد مشمول حکم ماده مذکور خواهد بود. اگرچه در عمل برخورد با این کارکنان و مستخدمان بسیار ضعیف است و گوئی که هیچ اهرمی برآنها نظارت ندارد.
به طور کلی می توان گفت هرگونه گواهی یا تصدیق برخلاف واقعیت و حقیقت که از سوی مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً صادر شود مشمول حکم خواهد بود چه این نوع گواهی را برای اشخاص حقیقی صادر نمایند یا برای اشخاص حقوقی و دوائر دولتی و یا حتی هیات حل اختلاف ثبت اسناد صادر نمایند.
۳) رکن نتیجه : همانطور که در بررسی جرائم ماده ۱۰۰ قانون ثبت گفتیم حداقل ضرر بالقوه برای تحقق جرم فعل ضروری است که باید بین آن و عمل مادی در جرم جعل رابطه سببیت وجود داشته باشد و لزومی ندارد که ضرر بالفعل یا متحقق باشد.
در ماده ۱۰۳ قانون ثبت که قانونگذار آن را از مصادیق در حکم جعل اسناد رسمی قرار داده است باید شرایط تحقق جعل را درنظر بگیریم و ضرر بالقوه را برای تحقق آن کافی بدانیم و تحقق ضرر به صورت بالفعل لازم نیست، زیرا به محض صدور گواهی خلاف واقع از سوی مرتکب، جرم تحقق یافته است، چه از صدور این گواهی ضرری به صورت بالفعل به دیگری وارد شود یا نه.
همین قدر که ضرر بالقوه در صدور چنین گواهی باشد، جرم را باید تحقق یافته بدانیم پس زمان تحقق جرم وقتی است که گواهی خلاف واقع نوشته شده به امضاء مأمور مستخدم ثبت رسیده باشد (اصطلاحاً صادر شده باشد).
نیز گفتیم که در جرم جعل ضرر لزوماً ضرر مادی نیست، بلکه ضرر معنوی یا اجتماعی نیز کفایت می کند و لزومی ندارد که ضرر به شخص ثالث وارد شود بلکه ممکن است ضرر به دولت یا نظامات دولتی وارد شود.
در ماده مورد بحث (ماده ۱۰۳ قانون ثبت) و ماده ۱۰۰ قانون ثبت همانطور که قبلاً نیز گفتیم ؛ ضرر اجتماعی بر ضرر مادی غالب است (نظر نگارنده) زیرا این قبیل جرائم (جعل اسناد رسمی) باعث سلب اعتماد مردم به اسناد رسمی خواهد شد.
۳۲-۲ عنصر معنوی یا اخلاقی
هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد عامداً تصدیقاتی بدهد که خلاف واقع باشد در حکم جاعل در اسناد رسمی خواهد بود.
باید گفت افعالی که به صورت عمومی از انسان صادر می شود، تجلی قصد و نیت وی در جهتی است که مرید آن بوده است. در واقع آگاهی وی به نقض ممنوعیتهای قانونی نشانگر قصد مجرمانه شخص خواهد بود.
در ماده ۱۰۳ قانون ثبت اسناد، مستخدمی که گواهی خلاف واقع را به طور عمد صادر می کند، دارای سوء نیت می باشد، زیرا قید کلمه عامداً در ماده مذکور بیانگر آن است که مرتکب دارای سوء نیت عام و خاص می باشد.
سوء نیت عام دارد : زیرا آگاهانه و از روی اراده گواهی یا تصدیقی را می دهد که خلاف واقع است. سوء نیت خاص دارد : چون عمل وی موجب ضرر – هرچند بالقوه – به دیگری اعم از شخص ثالث یا دولت یا نظامات دولتی می شود؛ چرا که سوء نیت خاص به عنصر نتیجه بر می گردد و نتیجه اعم است از اینکه ضرر مادی یا معنوی و یا اجتماعی باشد.
۳۳-۲ مجازات جرم صدور گواهی خلاف واقع
قانونگذار در مورد تصدیقات خلاف واقع، برای مرتکب مجازات جاعل در اسناد رسمی را درنظر گرفته است. در این مورد باید حکم عام جعل را درنظر گرفته و مجازاتی که برای حکم عام جعل درنظر گرفت یعنی مجازات پیش بینی شده در ماده ۵۳۲ قانون مجازات اسلامی ؛ یعنی علاوه بر مجازات اداری حبس از یک سال تا پنج سال یا پرداخت شش تا سی میلیون ریال و جبران خسارات وارده اعمال شود.
منظور از جبران خسارت؛ جبران تمام خساراتی است که به اعتبار دادن تصدیق خلاف واقع به افراد خصوصی یا اشخاص حقوقی یا دولتی وارد شده است.
با توجه به اینکه قانونگذار در ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی مجازات تتمیمی را پیش بینی نموده و جرم مذکور در ماده ۱۰۳ قانون ثبت اسناد نیز از جرائم تعزیری می باشد ؛ لذا دادگاه می تواند به عنوان تتمیم مجازات، مرتکب را مدتی از حقوق اجتماعی محروم کند.
از آنجائیکه اصل قانونی بودن جرم و مجازات در مورد شروع به جرم نیز صادق است و عدم پیش بینی شروع به جرم از سوی قانونگذار در این زمینه و نیز اصل تفسیر به نفع متهم، شروع به جرم گواهی خلاف واقع جرم نخواهد بود. النهایه؛ به نظر ما جنبه عمومی این جرم بر جنبه خصوصی آن غالب است لذا باید گفت که از جرایم غیرقابل گذشت می باشد اما قابل تخفیف است.
۳۴-۲ استثنائات قانونی راجع به صدور اسناد رسمی براساس اسناد عادی
قانونگذار در مواد ۴۶ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد بر لزوم ثبت اسناد تأکید دارد و ثبت اسناد را در موارد ذیل اجباری می داند :
«کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. »